Fragen und Antworten: Die Eigenheimzulage

1. Was ist die Eigenheimzulage?
 
Mit der Eigenheimzulage fördert der Staat Menschen, die Wohneigentum bilden wollen (Wohnung oder Haus). Die Zulage gibt es bis zu acht Jahre. Sie wird einmal jährlich ausgezahlt.
 
2. Ist die Eigenheimzulage jetzt abgeschafft?
 
Ja. Die Eigenheimzulage wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft.
 
3. Kann ich trotzdem noch Anspruch auf die Eigenheimzulage haben?
 
Ja. Anspruch auf die Eigenheimzulage kann haben,

• wer als Bauherr bis zum 31. Dezember 2005 mit dem Bau (also mit der Herstellung) begonnen hat, oder
• wer als Erwerber bis zum 31. Dezember 2005 den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen hat oder einer Genossenschaft beigetreten ist.

Beim Neubau (so genannte Herstellungsfälle) ist maßgeblich, wann mit dem Bau (also mit der Herstellung) begonnen wurde. Dabei spielt auch eine Rolle, ob ein Bauantrag nötig war:

• Wenn ein Bauantrag erforderlich ist, gilt als Beginn der Herstellung der Tag, an dem der Bauantrag gestellt wird.
• Wenn nur eine Bauanzeige einzureichen ist, gilt als Beginn der Herstellung der Tag, an dem die Bauunterlagen eingereicht werden.
• Sind weder Bauantrag noch die Einreichung von Unterlagen erforderlich, gilt als Beginn der Herstellung der Zeitpunkt, an dem mit den Bauarbeiten begonnen wurde. 

Zur Wahrung der Frist genügen allerdings keine Bauanträge oder Bauanzeigen, die baurechtlich abgelehnt oder zurückgewiesen werden.

4. Ich bekomme die Eigenheimzulage schon: Was ändert sich für mich?
 
Wer die Eigenheimzulage bereits erhält bzw. genehmigt bekommen hat, für den ändert sich durch die neue Regelung nichts. Die Zulage wird unverändert gewährt.
 
5. War die Eigenheimzulage nicht zuvor schon angepasst worden?
 
Schon zum Jahr 2004 war die Eigenheimzulage angepasst worden.
 
Welche Regelung zur Eigenheimzulage gilt (die Regelung vor 2004 oder die Regelung von 2004 bis 2005), ergibt sich aus folgenden Kriterien:

Beim Kauf (Erwerb aus dem Bestand, so genannte Anschaffungsfälle) ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags maßgeblich. Wurde er nach dem 31. Dezember 2003 abgeschlossen, gilt die neue Regelung.
 
Beim Neubau (so genannte Herstellungsfälle) ist maßgeblich, wann mit dem Bau (also der Herstellung) begonnen wurde. Dabei spielt auch eine Rolle, ob ein Bauantrag nötig war: 

• Wenn ein Bauantrag erforderlich ist, gilt als Beginn der Herstellung der Tag, an dem der Bauantrag gestellt wird.
• Wenn nur eine Bauanzeige einzureichen ist, gilt als Beginn der Herstellung der Tag, an dem die Bauunterlagen eingereicht werden.
• Sind weder Bauantrag noch die Einreichung von Unterlagen erforderlich, gilt als Beginn der Herstellung der Zeitpunkt, an dem mit den Bauarbeiten begonnen wurde.

Die alte Regelung beim Neubau wird gewährt, wenn der Beginn der Herstellung vor dem 1. Januar 2004 lag.

Im Folgenden wird unterschieden zwischen

• der Regelung von Anfang 2004 bis Ende 2005 und
• der Regelung bis Ende 2003

Regelung von Anfang 2004 bis Ende 2005

6. Wie hoch ist die Eigenheimzulage?

Die Eigenheimzulage setzt sich zusammen aus dem Fördergrundbetrag und der Kinderzulage.

Der Fördergrundbetrag beträgt 1 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, höchstens 1.250 Euro. Beim Kauf einer bereits vorhandenen Wohnung (Erwerb aus dem Bestand) können zusätzlich die Modernisierungsaufwendungen berücksichtigt werden, die in den ersten 2 Jahren anfallen.

Die Kinderzulage beträgt für jedes Kind 800 Euro jährlich. Haben Miteigentümer einer Wohnung zugleich für ein Kind Anspruch auf Kinderzulage, ist die Kinderzulage bei jedem nur zur Hälfte anzusetzen.

Voraussetzungen für die Kinderzulage sind,

• dass der Anspruchsberechtigte (oder sein Ehegatte) im jeweiligen Kalenderjahr des Förderzeitraums für das Kind einen Kinderfreibetrag, Kindergeld oder einen Freibetrag für Betreuungs- und Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf erhält, und
• dass das Kind zu seinem Haushalt gehört oder zu einem Zeitpunkt im Förderzeitraum gehört hat.

Die Summe aus den insgesamt gewährten Fördergrundbeträgen und den Kinderzulagen darf die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten der Wohnung nicht übersteigen.

7. Wie lange wird die Eigenheimzulage gewährt?

Der Förderzeitraum beträgt acht Jahre. Er beginnt im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung der Wohnung und endet mit Ablauf des siebten Jahres nach Anschaffung oder Fertigstellung.

Beginnt die Nutzung nicht im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung, sondern erst in einem späteren Jahr, gehen die Jahre des Förderzeitraums verloren, in denen die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der achtjährige Zeitraum wird nicht verlängert.

Wird innerhalb des Förderzeitraums die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken aufgegeben oder die Wohnung verkauft, endet der Förderzeitraum mit Ablauf des entsprechenden Jahres. Der noch nicht ausgeschöpfte Förderzeitraum kann gegebenenfalls auf ein Folgeobjekt übertragen werden. (Das gilt nur bei einem Bauantrag bzw. einem Kaufvertrag für das Folgeobjekt, der vor dem 1. Januar 2006 datiert.)
 
8. Warum wird manchmal die Eigenheimzulage keine acht Jahre lang gewährt (so genannte "Neujahrsfalle")?
 
Der Förderzeitraum beginnt immer mit dem Jahr, in dem das Haus / die Wohung gekauft wird bzw. in dem der Bau fertig gestellt wird. Zugleich gilt: Die Eigenheimzulage wird frühestens ab dem Jahr gezahlt, ab dem das Haus / die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, d.h. ab dem Einzug.
 
Beispiel 1: Eine Familie kauft Ende Dezember eine Wohnung. Vereinbart wird der Übergang der Gefahren, Nutzen und Lasten noch im alten Jahr. Die Familie zieht erst im Januar ein. Das erste Jahr ist als Förderjahr verloren.

Beispiel 2: Eine Familie baut ein Haus. Fertig gestellt wird der Bau im alten Jahr, der Einzug erfolgt aber erst im Januar. Das erste Jahr ist als Förderjahr verloren.

9. Wird Energiesparen zusätzlich gefördert?

Die so genannte "Ökozulage" ist zum 1. Januar 2003 weggefallen. Zur Zeit nicht mehr zusätzlich gefördert werden der Einbau von Wärmepumpen, Solaranlagen und Wärmerückgewinnungsanlagen. Das gilt auch für den Bau und den Kauf von Niedrigenergiehäusern.

10. Wird die Eigenheimzulage im Rahmen der Einkommensteuererklärung beantragt?

Nein. Für die Eigenheimzulage gibt es bei den Finanzämtern ein eigenes Antragsverfahren.

11. Wer kann die Eigenheimzulage beantragen?

Gewährt wird die Eigenheimzulage nur, wenn zu Beginn des Förderzeitraums bestimmte Einkunftsgrenzen nicht überschritten sind.

12. Welche Einkunftsarten werden in die Berechnung der Einkunftsgrenze einbezogen?

Maßgeblich für die Einkunftsgrenze ist die Summe der positiven Einkünfte aus allen Einkunftsarten. Negative Einkünfte, zum Beispiel Verluste aus Gewerbebetrieb, können nicht gegengerechnet werden.

13. Wie errechnen sich die Einkunftsgrenzen?

Für Wohnungen, deren Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung nach dem 31. Dezember 2003 liegt, beträgt die Einkunftsgrenze

• bei Alleinstehenden 70.000 Euro,
• bei Ehegatten 140.000 Euro.

Diese Einkunftsgrenze erhöht sich pro Kind um 30.000 Euro. Dazu muss erfüllt sein,

• dass der Anspruchsberechtigte (oder sein Ehegatte) für dieses Kind Kindergeld, einen Kinderfreibetrag oder einen Freibetrag für Betreuungs- und Erziehungsbedarf oder Ausbildungsbedarf erhält, und
• dass das Kind zu seinem Haushalt gehört oder zu einem Zeitpunkt im Förderzeitraum gehört hat.

Für das Errechnen der Einkunftsgrenzen werden alle positiven Einkünfte des Erstjahres und alle positiven Einkünfte des Jahres davor zusammen gerechnet. Erstjahr ist das Jahr, in dem erstmals die Einkommensgrenze nicht überschritten wird.

Wenn Sie teilweise steuerfreie Erträge aus Körperschaften bezogen haben, sind diese steuerfreien Teile zusätzlich zu berücksichtigen. Ebenso sind Kapitalerträge hinzuzurechnen, die gesondert besteuert werden.

14. Wie kommt man schnell auf die Summe der positiven Einkünfte?

Schauen Sie in Ihre Steuerbescheide. Die Summe der positiven Einkünfte können Sie den Steuerbescheiden entnehmen. Auch die zu berücksichtigenden Teile von Erträgen aus Körperschaften sehen Sie dort. Die nicht in den Steuerbescheiden enthaltenen Kapitalerträge müssen Sie selbst zusammenstellen und hinzurechnen.

15. Was ist, wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört?

Sind mehrere Anspruchsberechtigte Eigentümer einer Wohnung und haben diese zugleich Anspruch auf einen Kinderfreibetrag oder einen Freibetrag für Betreuungs- und Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf für das gleiche Kind , das zu ihrem Haushalt gehört, erhöht sich die Einkunftsgrenze nur um 15.000 Euro.

16. Was passiert, wenn die Einkunftsgrenze im Förderzeitraum über- oder unterschritten wird?

Es kommt manchmal vor, dass die maßgebliche Einkunftsgrenze im Förderzeitraum über- oder unterschritten wird.

Liegen die Einkünfte in einem späteren Jahr des Förderzeitraums über der Grenze, wird die festgesetzte Eigenheimzulage trotzdem weiter ausgezahlt.

Liegen die Einkünfte im möglichen Förderzeitraum anfangs über der Einkunftsgrenze und fallen erst in späteren Jahren darunter, kann die Eigenheimzulage erst ab diesem Jahr beansprucht werden. Eine Nachholung der Eigenheimzulage für frühere Jahre ist nicht möglich.

Beispiel: Die Einkunftsgrenze war zu Beginn des Förderzeitraums überschritten. Im dritten Jahr liegt sie unter den maßgeblichen Grenzen. In diesem Fall kann die Eigenheimzulage ab dem dritten Jahr für die restlichen 6 Jahre gewährt werden.

17. Wann kann die Eigenheimzulage beantragt werden?

Der Antrag kann gestellt werden, sobald die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dafür ist der tatsächliche Einzug maßgebend. Beim Kauf einer Wohnung, die Sie vorher gemietet hatten, beginnt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an dem Zeitpunkt, an dem laut Kaufvertrag Nutzen, Lasten und Gefahr übergehen.

18. Wo ist der Antrag auf Eigenheimzulage zu stellen?

Bei dem Finanzamt, in dessen Bezirk Sie sich nach Bezug der neuen Wohnung überwiegend aufhalten (Wohnsitzfinanzamt).

19. Welche Unterlagen müssen dem Antrag beiliegen?

Bitte legen Sie dem ausgefüllten Antragsformular noch bei:

• den Kaufvertrag bzw. die Baugenehmigung und Baurechnungen mit Baukostenaufstellung,
• einen Nachweis über die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, zum Beispiel eine Meldebescheinigung,
• Unterlagen über die Finanzierung.

20. Muss der Antrag jedes Jahr neu gestellt werden?

Nein. Die Eigenheimzulage wird mit einem Bescheid für den gesamten Förderzeitraum festgesetzt. Ein erneuter Antrag ist nur erforderlich, wenn sich die Voraussetzungen für die Förderung geändert haben (Wegfall der Eigennutzung, nachträgliche Herstellungskosten, Anzahl der Kinder).

21. Wann wird die Eigenheimzulage ausgezahlt?

Im Antragsjahr wird die Eigenheimzulage für das laufende Jahr und für die vorangegangenen Jahre, für die bereits ein Anspruch bestanden hat, zusammen ausgezahlt, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids. Für die folgenden Jahre erfolgt die Auszahlung jährlich, jeweils am 15. März.

Regelung bis Ende 2003

6. Wie hoch ist die Eigenheimzulage?

Die Eigenheimzulage setzt sich zusammen aus dem Fördergrundbetrag und der Kinderzulage.

Der Fördergrundbetrag beträgt

• bei Neubauten: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, höchstens 2.556 Euro,
• bei Altbauten: 2,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, höchstens 1.278 Euro,
• bei Ausbauten und Erweiterungen: 2,5 % der Herstellungskosten, höchstens 1.278 Euro.

Die Kinderzulage beträgt für jedes Kind 767 Euro jährlich. Haben Miteigentümer einer Wohnung zugleich für ein Kind Anspruch auf Kinderzulage, ist die Kinderzulage bei jedem nur zur Hälfte anzusetzen.

Voraussetzungen für die Kinderzulage sind,

• dass der Anspruchsberechtigte (oder sein Ehegatte) im jeweiligen Kalenderjahr des Förderzeitraums für das Kind einen Kinderfreibetrag, Kindergeld oder einen Freibetrag für Betreuungs- und Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf erhält, und
• dass das Kind zu seinem Haushalt gehört oder zu einem Zeitpunkt im Förderzeitraum gehört hat.

Die Summe aus den insgesamt gewährten Fördergrundbeträgen und den Kinderzulagen darf die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten der Wohnung nicht übersteigen. Bei Ausbauten und Erweiterungen darf diese Summe nicht über 50 % der Herstellungskosten liegen.

7. Wie lange wird die Eigenheimzulage gewährt?

Der Förderzeitraum beträgt acht Jahre. Er beginnt im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung der Wohnung und endet mit Ablauf des siebten Jahres nach Anschaffung oder Fertigstellung.

Beginnt die Nutzung nicht im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung, sondern erst in einem späteren Jahr, gehen die Jahre des Förderzeitraums verloren, in denen die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der achtjährige Zeitraum wird nicht verlängert.

Wird innerhalb des Förderzeitraums die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken aufgegeben oder die Wohnung verkauft, endet der Förderzeitraum mit Ablauf des entsprechenden Jahres. Der noch nicht ausgeschöpfte Förderzeitraum kann gegebenenfalls auf ein Folgeobjekt übertragen werden. (Das gilt nur bei einem Bauantrag bzw. einem Kaufvertrag für das Folgeobjekt, der vor dem 1. Januar 2006 datiert.)
 
8. Warum wird manchmal die Eigenheimzulage keine acht Jahre lang gewährt (so genannte "Neujahrsfalle")?
 
Der Förderzeitraum beginnt immer mit dem Jahr, in dem das Haus / die Wohung gekauft wird bzw. in dem der Bau fertig gestellt wird. Zugleich gilt: Die Eigenheimzulage wird frühestens ab dem Jahr gezahlt, ab dem das Haus / die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, d.h. ab dem Einzug.
 
Beispiel 1: Eine Familie kauft Ende Dezember eine Wohnung. Vereinbart wird der Übergang der Gefahren, Nutzen und Lasten noch im alten Jahr. Die Familie zieht erst im Januar ein. Das erste Jahr ist als Förderjahr verloren.

Beispiel 2: Eine Familie baut ein Haus. Fertig gestellt wird der Bau im alten Jahr, der Einzug erfolgt aber erst im Januar. Das erste Jahr ist als Förderjahr verloren.
 
9. Wird Energiesparen zusätzlich gefördert?

Die so genannte "Ökozulage" ist zum 1. Januar 2003 weggefallen. Zur Zeit nicht mehr zusätzlich gefördert werden der Einbau von Wärmepumpen, Solaranlagen und Wärmerückgewinnungsanlagen. Das gilt auch für den Bau und den Kauf von Niedrigenergiehäusern.

10. Wird die Eigenheimzulage im Rahmen der Einkommensteuererklärung beantragt?

Nein. Für die Eigenheimzulage gibt es bei den Finanzämtern ein eigenes Antragsverfahren.

11. Wer kann die Eigenheimzulage beantragen?

Gewährt wird die Eigenheimzulage nur, wenn zu Beginn des Förderzeitraums bestimmte Einkunftsgrenzen nicht überschritten sind.

(Regelung bis Ende 2003) 12. Welche Einkunftsarten werden in die Berechnung der Einkunftsgrenze einbezogen?

Maßgeblich für die Einkunftsgrenze ist der Gesamtbetrag der Einkünfte. Darin sind alle Einkunftsarten enthalten.

(Regelung bis Ende 2003) 13. Wie errechnen sich die Einkunftsgrenzen?

Für Wohnungen, deren Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2001 liegt, beträgt die Einkunftsgrenze

• bei Alleinstehenden 81.807 Euro,
• bei Ehegatten 163.614 Euro.

Diese Einkunftsgrenze erhöht sich pro Kind um 30.678 Euro. Dazu muss erfüllt sein,

• dass der Anspruchsberechtigte (oder sein Ehegatte) für dieses Kind im Jahr des Wohnungseinzugs Kindergeld, einen Kinderfreibetrag oder einen Freibetrag für Betreuungs- und Erziehungsbedarf oder Ausbildungsbedarf erhält, und
• dass das Kind zu seinem Haushalt gehört oder zu einem Zeitpunkt im Förderzeitraum gehört hat.

Für das Errechnen der Einkunftsgrenzen werden alle Einkünfte des Erstjahres und alle Einkünfte des Jahres davor zusammen gerechnet. Erstjahr ist das Jahr, in dem erstmals sämtliche Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage vorliegen.

Wenn Sie teilweise steuerfreie Erträge aus Körperschaften bezogen haben, sind diese steuerfreien Teile zusätzlich zu berücksichtigen. Ebenso sind Kapitalerträge hinzuzurechnen, die gesondert besteuert werden.

(Regelung bis Ende 2003) 14. Wie kommt man schnell auf den Gesamtbetrag der Einkünfte?

Schauen Sie in Ihre Steuerbescheide. Die Summe der positiven Einkünfte können Sie den Steuerbescheiden entnehmen. Auch die zu berücksichtigenden Teile von Erträgen aus Körperschaften sehen Sie dort. Die nicht in den Steuerbescheiden enthaltenen Kapitalerträge müssen Sie selbst zusammenstellen und hinzurechnen.

(Regelung bis Ende 2003) 15. Was ist, wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört?

Sind mehrere Anspruchsberechtigte Eigentümer einer Wohnung und haben diese zugleich Anspruch auf einen Kinderfreibetrag oder einen Freibetrag für Betreuungs- und Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf für das gleiche Kind , das zu ihrem Haushalt gehört, erhöht sich die Einkunftsgrenze nur um 15.339 Euro.

16. Was passiert, wenn die Einkunftsgrenze im Förderzeitraum über- oder unterschritten wird?

Es kommt manchmal vor, dass die maßgebliche Einkunftsgrenze im Förderzeitraum über- oder unterschritten wird.

Liegen die Einkünfte in einem späteren Jahr des Förderzeitraums über der Grenze, wird die festgesetzte Eigenheimzulage trotzdem weiter ausgezahlt.

Liegen die Einkünfte im möglichen Förderzeitraum anfangs über der Einkunftsgrenze und fallen erst in späteren Jahren darunter, kann die Eigenheimzulage erst ab diesem Jahr beansprucht werden. Eine Nachholung der Eigenheimzulage für frühere Jahre ist nicht möglich.

Beispiel: Die Einkunftsgrenze war zu Beginn des Förderzeitraums überschritten. Im dritten Jahr liegt sie unter den maßgeblichen Grenzen. In diesem Fall kann die Eigenheimzulage ab dem dritten Jahr für die restlichen 6 Jahre gewährt werden.

17. Wann kann die Eigenheimzulage beantragt werden?

Der Antrag kann gestellt werden, sobald die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dafür ist der tatsächliche Einzug maßgebend. Beim Kauf einer Wohnung, die Sie vorher gemietet hatten, beginnt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an dem Zeitpunkt, an dem laut Kaufvertrag Nutzen, Lasten und Gefahr übergehen.

18. Wo ist der Antrag auf Eigenheimzulage zu stellen?

Bei dem Finanzamt, in dessen Bezirk Sie sich nach Bezug der neuen Wohnung überwiegend aufhalten (Wohnsitzfinanzamt).

19. Welche Unterlagen müssen dem Antrag beiliegen?

Bitte legen Sie dem ausgefüllten Antragsformular noch bei:

• den Kaufvertrag bzw. die Baugenehmigung und Baurechnungen mit Baukostenaufstellung,
• einen Nachweis über die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, zum Beispiel eine Meldebescheinigung,
• Unterlagen über die Finanzierung.

20. Muss der Antrag jedes Jahr neu gestellt werden?

Nein. Die Eigenheimzulage wird mit einem Bescheid für den gesamten Förderzeitraum festgesetzt. Ein erneuter Antrag ist nur erforderlich, wenn sich die Voraussetzungen für die Förderung geändert haben (Wegfall der Eigennutzung, nachträgliche Herstellungskosten, Anzahl der Kinder).

21. Wann wird die Eigenheimzulage ausgezahlt?

Im Antragsjahr wird die Eigenheimzulage für das laufende Jahr und für die vorangegangenen Jahre, für die bereits ein Anspruch bestanden hat, zusammen ausgezahlt, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids. Für die folgenden Jahre erfolgt die Auszahlung jährlich, jeweils am 15. März.
   
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